Masalah Ubahsuai Rumah

Satu isu amat ditakuti oleh setiap orang apabila mula merancang untuk mengubahsuai rumah. Perkara utama yang sentiasa menghantui pemilik rumah ialah :

• Mampukah projek ubahsuai rumah disiapkan dalam tempoh yang telah dipersetujui diantara pemilik rumah dan kontraktor.
• Mampukah projek ubahsuai rumah disiapkan mengikut harga yang telah dipersetujui diantara pemilik rumah dan kontraktor.

Dua faktor di atas merupakan masalah ubahsuai rumah yang kerap didengari dan ianya adalah risiko yang perlu dihadapi oleh setiap pemilik rumah. Kebanyakan pemilik rumah masih boleh bertoleransi sekiranya projek terlewat dari jadual tetapi dalam hal yang berkaitan dengan faktor kewangan, selalunya pemilik rumah tidak dapat bertolak-ansur dengan kontraktor. Memanglah, ada kalanya kelewatan projek juga akan menyumbang kepada masalah kewangan. Sebagai contoh, sekiranya pemilik rumah terpaksa menyewa rumah lain untuk memudahkan kerja-kerja pengubahsuaian rumah, sudah tentulah kos sewaan rumah akan terus meningkat. Mungkin elok juga jika kos sewaan rumah ini ditanggung oleh kontraktor dan dinyatakan dalam dokumen sebutharga yang telah dipersetujui.

Graf hubungan antara kos projek dan tempoh kelewatan siap projek adalah adalah berkadar terus. Lebih lama tempoh lewat akan menyebabkan lebih tinggi kos projek secara keseluruhannya. Jadi dua faktor diatas saling berkait-rapat dengan masalah ubahsuai rumah.

Kontraktor mudah sahaja melemparkan tuala putih tanpa ada rasa penuh bertanggungjawab terhadap projek yang diuruskan. Kerapkali mereka dengan mudah menyatakan tentang kos binaan yang semakin meningkat. Bukankah peningkatan kos binaan ini telah diambilkira sewaktu proses memeterai perjanjian sebutharga? Mereka sepatutnya faham akan tempoh masa untuk disiapkan kebiasaannya sekitar 4 bulan dan tidak mungkin kos binaan meningkat dengan mendadak!

Walau seketat manapun kita memantau tahap siap sesebuah projek ubahsuai rumah, tidak akan menjamin diri pemilik rumah dari bebas daripada masalah ubahsuai rumah. Amalkan bayaran mengikut peringkat siap rumah untuk mengelakkan dari mengalami kerugian yang besar.

Kontraktor Jelmaan

Ini bukan kisah seram yang menjelma sana, menjelma sini. Apa yang dimaksudkan disini ialah diri aku sendiri kini terpaksa memikul tugas sebagai kontraktor untuk meneruskan projek rumah aku yang dah terbengkalai. Sedih benar melihat rumah yang tiada pekerja. Kalau dulu penuh dengan hiruk-pikuk pekerja ditambah pula dengan bunyi ketukan dan mesin, kini, sunyi sepi.

Aku memanggil beberapa kontraktor termasuk juga beberapa tukang untuk mendapatkan sebutharga. Semua kena bermula dari ZERO. Mintak sebutharga, timbang-timbang dan pilih. Nasihat aku kepada mereka ialah bersedialah dengan pen dan kertas bila datang. Aku juga mendapatkan harga dari tukang Said tetapi harga yang diberikannya agak tinggi. Seolah-olah dia memasukkan hutang Param dengan dia ke dalam sebutharga yang diberi. Begitu juga dengan wireman. Wireman Sham datang memberikan sebutharga yang bagi setiap point letrik - lampu, kipas, aircond, heater dan sebagainya. Terus-terang aku katakan kepadanya, adalah tidak adil jika dia memasukkan hutang Param dengan dia ke dalam sebutharga baru. Sebutharga mesti mengikut kerja-kerja yang akan disambung BUKANNYA kerja dari awal projek. Kalau macam ini, mampusla akuuuuu!!! Hutang orang lain aku pulak tolong bayarkan!

Tukang Said kerjanya boleh dikatakan bagus dan teliti, manakala wireman Sham orangnya baik. Memang mudah jika aku meneruskan dengan tukang Said dan wireman Sham tetapi atas faktor harga, aku terpaksa meneruskan projek ini tanpa mengambil khidmat mereka. 

Akhirnya aku memutuskan untuk meneruskan projek ini dengan aku sendiri menjadi kontraktor jelmaan. Apalagi, pelan dibuka, tangan dihayun, kaki melangkah lalu duit melayang. Hahahaha..... nampak tak bayang-bayang aku dalam imej pelan rumah di atas. 

Diri aku ni bukanlah asing dalam melakukan kerja-kerja kasar. Kemampuan melakukan kerja-kerja D-I-Y memang boleh diharapkan. Takde orang lain nak puji biar aku sendiri yang bagi kredit pada diri aku sendiri. Lagipun arwah ayah aku dulu seorang yang gemar bertukang membina almari, kepuk langsir, kabinet dapur dan sebagainya. Dan aku pula sentiasa mengikut dia bekerja. Peralatan tukang toksah cakapla, memang banyak tapi jenis zaman dinasour la. Ketam kayu manual pernah tengok?

Proses Pembersihan Peralatan Binaan | Minggu Ke-16

Hari ini, Tukang Said datang mengemaskan peralatan binaannya seperti kereta sorong, kayu kepuk beam dan tiang dan beberapa peralatan lain. Mungkin, dia telah diberitahu oleh kontraktor untuk mengemaskan peralatan binaan. Sudah jelas yang pihak kontraktor tidak akan menyambung kerja dengan menggunakan perkhidmatan Tukang Said ATAUPUN terus tak sambung dengan sesiapa pun.

Kita tengoklah esok, adakah mereka datang menyambung projek atau mereka datang mengemaskan peralatan binaan. Rumah pun aku dah tukar padlock sebab padlock sebelumnya disediakan oleh kontraktor.

Proses Mencari Ramly Diteruskan | Minggu Ke-16

Aduuhhhh....kena mula dari zero la gamaknya. Macam dulu-dulu, cari kontraktor, minta quotation, timbang-timbang, pilih-pilih pastu serah kontrak pada kontraktor.

Tapi kali ni aku hanya ambik kontraktor untuk bahagian upah kerja sahaja sebab barang masih ada yang boleh digunakan. Barang terbesar yang aku kena beli ialah tingkap, pintu, plaster siling, wiring. Boleh tahan jugakla kosnya.

Ada seorang kontraktor Melayu, dan 2 tukang Indon telah datang tengok. Ada yang cuba ambil kesempatan nampak dari situasi aku yang mendesak ketika ini. Jangan main-main ye!!!

Yang kelakarnya ada yang dah diberitahu tujuan aku panggil mereka tapi bila datang kertas dengan pen pun tak bawak. Camne nak bagi quotation kalau macam gitu caranya. Memangla cara kiraan tidak melibatkan formula kalkulus atau trigonometri tapi sekurang-kurangnya brader, tunjuklah pro sikit dengan sekurang-kurangnya sehelai kertas dan sebatang pen ada di tangan.

Notis Kepada Kontraktor Untuk Menyambung Kerja-kerja Projek Ubahsuai Rumah Yang Terhenti | Minggu Ke-16

Tuan,

NOTIS KEPADA KONTRAKTOR UNTUK MENYAMBUNG KERJA-KERJA PROJEK UBAHSUAI RUMAH YANG TERHENTI

Saya, XXX telah melantik syarikat tuan yang didaftarkan atas nama YYY untuk melakukan kerja-kerja ubahsuai rumah ke atas rumah saya.

... 

...

Dukachita dimaklumkan bahawa tuan sebagai kontraktor telah gagal menguruskan projek rumah saya dengan baik. Pada ketika surat ini dikeluarkan, telah hampir 2 minggu projek terhenti.

Beberapa siri rundingan yang telah dijalankan di antara pihak pemilik dan kontraktor telah menghasilkan keputusan yang nyata tidak memihak kepada pemilik.

Adalah dengan ini saya sebagai pemilik mengarahkan pihak kontraktor untuk menyambung kerja-kerja yang terhenti selewat-lewatnya pada Jumaat 28/3/2014. Pihak kontraktor telah pun menerima notis lebih awal pada Isnin 24/3/2014 menerusi sistem pesanan MMS yang membawa maksud yang sama seperti surat ini. Kegagalan pihak kontraktor untuk menyambung kerja selewat-lewatnya pada Jumaat 28/3/2014 akan menyebabkan pihak pemilik mengklasifikasikan projek ubahsuai rumah tersebut sebagai projek terbengkalai.

Berkuatkuasa serta-merta, TIDAK ADA SESIAPA PUN yang dibenarkan memasuki tapak projek tanpa keizinan pemilik. 

Pihak kontraktor disarankan untuk membuat persiapan membawa keluar peralatan binaan, contohnya seperti cangkul, scaffolding, kereta sorong, kayu sokongan slab/beam dan sebagainya. Manakala bahan binaan, contohnya seperti pasir, simen, kapur plaster, batu-bata, atap genting, cat dan sebagainya, adalah dilarang sama-sekali dibawa keluar dari tapak projek. Bahan-bahan binaan ini adalah sepatutnya digunakan untuk tahap siap binaan peringkat ke-4 yang telah dipersetujui didalam dokumen sebutharga yang telah ditandatangani oleh pemilik dan kontraktor. Sila rujuk kepada LAMPIRAN 1 : Rangka Perjanjian Pembayaran. Manakala bahan-bahan binaan peringkat seterusnya seperti cat undercoat yang telah dibeli lebih awal oleh pihak kontraktor akan digunakan oleh pemilik bagi menampung kerugian atas kos-kos pembelian tingkap, pintu, wiring dan sebagainya, seandainya pihak kontraktor tidak menyambung kerja-kerja yang terhenti.

Sekiranya pihak kontraktor tidak menyambung kerja-kerja yang terhenti pada tarikh yang ditetapkan, maka, pemilik dengan ini mengarahkan pihak kontraktor untuk membawa keluar peralatan binaan dari tapak projek selewat-lewatnya pada hari Sabtu 29/3/2014. Kegagalan pihak kontraktor untuk mematuhi perenggan ini akan menyebabkan pemilik melupuskan peralatan binaan tersebut.

Sekian, terima kasih.

Yang benar,

AKU

Kontraktor Telah Lempar Tuala Putih | Minggu Ke-15

Faham ke maksud tajuk di atas. Jika didalam sukan tinju apabila coach melemparkan tuala putih ke dalam gelanggang, maka, itu bermaksud coach telah memutuskan untuk menyerah kalah walaupun peninjunya nampak masih terus bertahan. Untuk mengelakkan keadaan menjadi lebih buruk, coach mahu perlawanan dihentikan.

Dalam kes rumah aku ni, sudah 7 hari kerja-kerja di tapak projek dilakukan oleh seorang pekerja bersama isterinya. Dan, hari ini langsung tidak kelihatan pekerja tersebut yang juga merupakan tukang bagi projek ini.

Kontraktor telah dipanggil dan hasil perbincangan seperti yang telah aku jangka, TAMBAHAN KOS! Aku memang naik angin betul bila kes ini berakhir macam ni. Bagaimana seorang kontraktor boleh melepaskan tanggungjawabnya dengan tidak mematuhi sebutharga yang telah dipersetujui dan ditandatangani bersama. Senangla run project macam gini, buat dulu, bila tak cukup tambah, bila tak cukup tambah. Ingat ini buat reban ayam hape ke? Kalau macam gini caranya (jenis bila tak cukup tambah, bila tak cukup tambah), semua orang pun boleh jadi kontraktor termasuk aku. Apa taknya, panggil Indon, pastu bayar gaji hari dan barang kita beli sendiri. Tujuan kita lantik kontraktor ialah mereka buatkan costing yang merangkumi upah kerja dan bahan binaan, jika cost dalam bajet owner, sudah tentu owner akan bersetuju dengan sebutharga yang diberikan. Sekiranya projek bermasalah, kontraktor MESTI bertanggungjawab untuk menyiapkan projek tersebut dalam apa jua keadaan sekali pun.

Kes-kes sebegini memang banyak berlaku dan aku tak sangkan pula boleh terjadi kat aku sebab Param adalah jiran aku dan telah punya pengalaman menguruskan projek ubahsuai rumah di sekitar Fasa 7, Bandar Tasik Kesuma. Ini tak termasuk projek-projek rumah yang dia uruskan di luar Bandar Tasik Kesuma. Jika projek-projek dia ditempat lain yang bermasalah sudah tentu kesannya merebak ke projek aku. Aku rasakan inilah yang berlaku pada projek rumah aku ni. Projek rumah aku ni dia uruskan bersama dengan partnernya yang bernama Aizat dari Bandar Rinching.

Nampak sangat mereka tidak memantau projek ini dengan baik. Pada pagi ini mereka masih terkial-kial nak senaraikan apakah kerja-kerja yang pending. Dan lagi bertambah pelik, baru pagi ni nak kira berapa kos tambahan. Kalau dah tahu projek bermasalah, by right, semua perkiraan tu dah dibuat lebih awal. Jadi bila owner tanya berapa kos tambahan, sudah tentu satu kos tambahan yang lebih hampir tepat dapat diberikan. 

Mengikut rangka perjanjian bayaran berdasarkan pada jadual dibawah, pihak kontraktor sepatutnya menyiapkan kerja-kerja ubahsuai sehingga peringkat ke-4. Namun begitu masih banyak kerja-kerja yang masih belum dilaksanakan pada peringkat ke-4. Contohnya pemasangan jubin masih belum dilakukan. Ini adalah kerja "terbesar" dalam peringkat ke-4 ini. Itu belum termasuk pemasangan tingkap dan pintu. Kontraktor ada menyuarakan hasrat untuk bayaran peringkat ke-5 dibayar lebih awal, namun tidak mungkin aku dapat melepaskan bayaran tersebut selagi kerja-kerja peringkat ke-4 belum disempurnakan.

PERINGKAT	BAYARAN	KERJA-KERJA YANG PERLU DILAKUKAN
1	PAID	�         Menanda tapak binaan �         Mengorek tanah untuk membuat sum �         Membina tapak gajah �         Menyediakan frame besi untuk tiang tunggak �         Membina tiang tunggak
2	PAID	�         Menyediakan formwork untuk slab dan beam �         Menyediakan conduit pendawaian �         Siapan piping �         Membina slab konkrit dan beam konkrit �         Mendirikan batu-bata
3	PAID	�         Memasang trusters �         Memasang lapisan kalis haba �         Memasang bumbung �         Siapan pendawaian letrik
4	PAID	�         Siapan plaster dinding �         Memasang frame tingkap dan pintu �         Pemasangan aksesori tandas �         Pemasangan jubin
5	PENDING	�         Siapan undercoat �         Sentuhan terakhir dan lain-lain
6	PENDING	�         Siapan mengecat luar dan dalam

Sekarang aku tengah berfikir, apakah tindakan yang patut aku lakukan sekarang. Ada berapa perkara yang ada dalam pelan tindakan aku antaranya :

• Ambil tindakan undang-undang melalui Tribunal Pengguna. Aku pun memang dah ada pengalaman dengan kes Tribunal Pengguna yang mana aku menang kes tu.
• Menerima opsyen pertama dari pihak kontraktor untuk menambah RMXXK.
  Ini namanya menyelesaikan masalah kontraktor bukannya menyelesaikan masalah aku.
• Menerima opsyen kedua dengan meneruskan projek. Upah kerja harian diberikan dan barang-barang dibeli oleh owner. Ini juga namanya menyelesaikan masalah kontraktor bukannya menyelesaikan masalah aku.
• Aku sendiri yang menguruskan baki projek. Cari pekerja Indon ke Bangla ke dan beli barang binaan.

Projek yang telah bermula pada 18-Dis-2013 kini telah menemui jalan buntu pada 20-Mar-2014.

Semoga penyelesaian kepada segala masalah ini dipermudahkanNya. InsyaAllah.